상가주택 매매를 생각하시는 분은 필독주세요!

안녕하세요 히마코입니다.

 

오늘 주제는 상가주택 매매를 생각하시는 분께 유익한 내용입니다.

 

저의 주택 매매 경험을 그대로 말씀드리는 것입니다.

 

그럼 시작하겠습니다.

 

< 이 세상에 장점만 있는 건물은 없다 >

 

내가 매수하려는 건물이 단점이 없는 완벽한 건물이면 좋겠지만 제가 많이 돌아다니면서 매물을 봤지만 어떤 점이 마음에 들면 꼭 하나는 마음에 안 드는 일장일단이 있었습니다.

 

그렇기 때문에 이 세상에 완벽한 건물은 존재하지 않는다는 사실을 받아들이고 건물을 보러다니면 좋을 것 같습니다.

 

예를 들어서 1층 상가 월세도 많이 받고 싶고 주거환경도 좋은 건물이 있으면 좋겠지만 상식적으로 1층에서 월세를 많이 받는다는 얘기는 유동인구가 많고 노출이 좋은 곳일 텐데 노출이 좋고 유동인구가 많은 곳은 차량 이동도 많고 사람도 많아서 주거 환경이 좋을 수가 없습니다.

 

또한 주거환경이 좋은 동네의 경우 가장 최근에 개발된 곳일 확률이 높기 때문에 토지의 금액이 다른 곳 보다 비싸고 지구단위계획으로 묶여있어서 건물에 가구수 제한 등이 있을 수 있습니다.

 

정말 마음에 드는데 건물 자체에 위법이 있을 수도 있죠 예를 들어서 불법개조나, 가구 수 위반 등입니다.

 

토지를 매수해서 직접 건축을 생각하시는 분들도 계신데 기존에 시장에 나와있는 매물들 보다 만족도는 높을 수 있겠지만 설계라는 게 제가 의뢰를 해보니 내 마음대로 그릴 수 없는 부분도 정말 많았습니다.

 

건물을 직접 건축해도 설계과정에서 분명히 포기해야하는 부분이 있습니다.

 

결론입니다, 상가주택이나 다가구주택을 구매하시려는 분들은 "이 세상에 완벽한 건물은 없다"라고 생각하시고 매수할 건물을 알아보셔야 합니다.

 

< 내가 가장 중요하게 생각하는 점을 정하자 >

 

위에 내용은 서론이었습니다, 오늘의 본론은 상가주택이나 다가구주택을 구입하시려는 분은 내가 다른 건 포기해도 이거 하나는 정말 포기 못하겠다는 가장 중요한 한 가지를 정하고 가셔야 합니다.

 

예를 들면 다음과 같습니다.

 

1. 높은 수익률

2. 주거환경

3. 위법이 없는 건물

4. 금액적인 부분 

 

위의 4가지 정도가 가장 중요한 요소라고 판단됩니다.

 

이제 위 4가지를 제가 살고 있는 원주 기준으로 말씀드리겠습니다.

 

< 높은 수익률 >

 

높은 수익률이 나온다는 얘기는 투자한 금액 대비 나오는 월세가 많다는 뜻입니다. 서울이나 수도권에 사시는 분들은 믿지 않겠지만 원주에 수익률이 10%가 넘는 건물이 아직까지 많이 있습니다.

 

바로 우산동, 일산동입니다

 

높은 수익률이 나오는 동네 및 건물 특징은 다음과 같습니다.

 

1. 가구 수 제한이 없어서 원룸 및 투룸을 여러 개 만들 수 있다

2. 동네에 핵심 수요층이 확실하게 있다, ( 대학교, 대형병원, 공단 등 )

3. 일조권을 받지 않아서 건물의 모양이 완전히 네모이다.

4. 층수 제한이 없어서 4,5층까지 올릴 수 있다

 

 

투자 대비 높은 수익률이 나오는 동네의 단점이 있습니다, 주거환경이 좋지 않습니다.

 

기본적으로 가구 수 제한이나 층수 제한이 없는 동네는 예전에 개발된 구도심일 확률이 높기 때문에 기반시설이 많이 노후화되어 있으며 도로 폭이 좁아서 주차도 힘듭니다.

 

< 주거환경 > 

 

주거 환경이 중요하신 분은 기본적으로 수익률은 포기하셔야 합니다, 왜냐하면 지구단위계획에 묶여있는 곳이 많아서 기본적으로 가구 수나 건물 층수 제한이 있을 수 있습니다.

 

원주로 말씀드리면 무실동, 반곡동, 기업도시가 있습니다. 원주에서 토지, 아파트, 건물 시세가 가장 비싼 동네이며 주거환경이 좋아서 아파트 또한 이 세 곳이 가장 인기가 많습니다.

 

주거환경이 좋은 동네의 장점은 수익률은 떨어지지만 나중에 팔 때도 수요가 많기 때문에 매도가 잘된다는 것에 있습니다.

 

단점은 토지 및 건물의 시세가 비싸고 지구단위계획구역에 묶여있는 곳의 경우 건물에 위법이 있을 수 있습니다.

 

내가 현재 사는 곳이 아닌 다른 지역에 주거환경이 좋은 상가주택 매수를 원하는데 다른 지역에 주거환경이 좋은 곳이 어딘지 모른다면 아파트 관련 앱을 들어가셔서 그 지역의 대장 아파트가 있는 지역을 보시면 많은 도움이 됩니다.

 

 

< 위법이 없는 건물 >

 

저의 건물 매수 경험과 중개 경험을 토대로 말씀드리면 위법이 단 1개라도 없는 건물은 정말 찾기가 어렵습니다.

 

가장 피해야 할 건물은 바로 쪼개기입니다, 예를 들어서 한 건물에 5 가구만 만들 수 있는데 8 가구가 있는 건물입니다.

 

이런 건물은 걸리면 세입자 내보내고 벽을 허물어서 원상회복을 해야 합니다. 원상 회복할 때까지 이행 강제금을 납부해야 합니다,  가장 머리가 아픈 케이스입니다.

 

위법이 하나도 없는 건물은 굉장히 드물기 때문에 위법이 없는 게 가장 중요하다고 생각하시는 분은 직접 건축하시는 것을 추천드립니다.

 

 

< 금액적인 부분 >

 

상가주택을 매수하실 때 금액적인 부분이 가장 민감하고 중요한 내용이라고 생각합니다.

 

제가 드리고 싶은 말씀은 "이 세상에 싸고 좋은 것은 없다"라고 말씀드리고 싶습니다.

 

건물이 싸다는 것은 이유가 있기 때문에 싼 것입니다

 

그만큼 수익률이 떨어지고 노후화가 됐거나 위치가 안 좋을 것입니다.

 

이러한 건물을 매수하셨을 때는 건물을 리모델링해서 꼭 경쟁력을 갖춰야 한다고 생각합니다.

 

가장 안타까운 게 노후 건물을 사셔서 아무 투자도 안 하시고 세입자가 안 들어온다고 하소연하는 것입니다.

 

< 맺음말 >

 

오늘은 저의 상가주택 매수 및 중개 경험을 바탕으로 상가주택 구매를 생각하시는 분께 꼭 하고 싶은 말은 썼습니다.

 

다시 한번 두 가지만 강조하고 싶습니다.

 

1. 이 세상에 완벽한 건물은 없다.

2. 이 세상에 싸고 좋은 것은 없다.