이게 상가주택 구매 후 현실입니다.

안녕하세요 히마코입니다.

 

 

오늘 포스팅 주제는 제목 그대로 상가주택을 구매 후 신경 쓸게 참 많다는 것을 말씀드리려고 합니다.

 

 

저 역시 상가주택을 1개 갖고 있기 때문에 제가 느꼈던 위주로 말씀드리겠습니다.

 

 

상가주택을 이제 막 구매하신 분이나 구매 예정이신 분께 도움이 될 수 있도록 가감 없이 말하려고 합니다.

 

 

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< 공실 문제 >

 

공실 문제는 신축 상가주택을 매수하신 분이나 이미 세입자도 꽉 차 있는 건물을 매수한 분도 큰 고민입니다.

 

 

신축 상가주택을 구매하신 분은 전부 다 채워야 하는 문제가 있고 세입자가 모두 있는 건물을 사신 분도 계약기간이 만료되면 공실이 발생하기 때문입니다.

 

 

첫 번째 원룸, 투룸을 전문적으로 하는 부동산에 맡기셔야 합니다, 모든 부동산이 원룸을 하지 않습니다, 괜히 내 건물 근처에 원룸 안 하는 부동산에 맡기면 시간만 낭비하고 광고도 안 내줍니다.

 

 

두 번째 선택의 폭을 많이 주면 줄수록 좋습니다, 모든 세입자가 상황이 같지 않습니다, 예를 들어서 보증금 500에 월세 50만 원을 고집하지 마시고 보증금 300에 월 53만 원, 보증금 1000만 원에 월세 45만 원 등 선택지를 많이 제시하는 것입니다. 이건 하나의 예시고 기간도 정할 수 있습니다 10개월이면 얼마, 2년이면 얼마 등등으로 활용할 수 있습니다.

 

 

세 번째 차별점이 있어야 한다, 나도 남들과 경쟁하기 위해 자격증이라도 하나 더 따는 세상입니다, 건물도 마찬가지입니다. 내가 산 건물 주변에 원룸 매물이 많다면 그들과의 경쟁에서 이기기 위해선 건조기를 넣거나 침대를 넣어주는 등 다른 건물과 차별점을 만들면 손님들이 좋아합니다.

 

 

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< 1층 상가 문제 >

 

 

1층 상가에서 발생하는 문제는 크게 3가지입니다.

 

 

세입자가 내 허락 없이 업종을 변경하는 것입니다, 예를 들어 사무실로 쓴다고 했는데 나중에 몰래 성인pc방으로 바꾸는 것입니다, 그렇기 때문에 미리 계약서에 서면 동의 없이는 사용용도를 변경하지 못하며 동의 없이 변경할 경우 임대인은 본 계약을 해제할 수 있다고 특약을 적으면 좋습니다.

 

 

원상회복 문제가 가장 골이 아픕니다, 기존 세입자들이 권리금을 받고 새로운 세입자한테 넘기는 게 보통의 상황인데 새로운 세입자가 나중에 나가면서 원상회복을 할 때 그 기준이 뭐냐고 많이 물어봅니다, 그렇기 때문에 계약서를 작성할 때 명확하게 작성을 해야 합니다, 예를 들면 퇴실 시 본 건물이 처음 준공 된 상태로 원상회복하고 퇴실한다, 단 기존 임차인이 새로운 임차인을 맞춘 경우에는 그러하지 아니하다 라고 쓰시면 될 것 같습니다.

 

 

마지막 문제는 주차문제입니다. 1층 상가가 손님을 받는 업종이면 주차문제는 자연스럽게 생길 수밖에 없습니다, 그렇기 때문에 계약을 할 때 주차 시간이나 주차자리를 특약에 써야 문제가 없습니다.

 

 

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< 세입자 계약 관리 >

 

 

호실이 6개를 넘어가면 계약기간, 계약 만료일, 월세 납부일 등 일일이 체크하는 게 어려울 수 있습니다.

 

 

요즘 원룸 관리 앱이 정말 많습니다, 원룸 관리 앱에 세입자 정보를 저장하면 자동으로 계약 기간이나 월세 납입일 등을 알려주고 세입자가 월세를 납부하지 않으면 알림도 뜹니다.

 

 

종이에 적어서 관리하지 마시고 앱을 이용하시는 것을 추천드립니다.

 

 

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< 건물 관리 >

 

 

건물 관리는 크게 건물 청소, 분리수거, 주차가 있습니다.

 

 

건물 청소는 계단이나 복도, 건물 앞을 청소하는 것을 말하는데 내가 시간적 여유도 있고 깔끔한 성격이라면 직접 청소하시는 것을 추천드리나 내가 시간이 없다면 업체에 맡기는 것을 추천드립니다. 

 

 

건물 청소가 업체에서 하는 것과 일반인이 약품을 사용하지 않고 하는 게 처음에는 별 차이가 없어 보이지만 시간이 흐르면 흐를수록 엄청나게 차이 납니다.

 

 

분리수거는 아파트에 살았던 분이라면 처음에는 엄청 스트레스받으실 겁니다, 특히 세입자 호수가 10개가 넘는다면 쓰레기 폭탄을 맞으실 겁니다.

 

 

만약 건물 청소를 업체에 맡긴다면 그 업체에 추가금을 주고 분리수거까지 부탁하는 것을 추천드립니다. 직접 하시는 거라면  세입자 호실에 분리수거 방법을 적은 표를 코팅해서 붙이시고 계속 교육을 하셔야 합니다. 저도 처음에는 직접 했지만 스트레스를 너무 많이 받아서 업체에 맡겼습니다. 참고로 저는 한 달에 8만 원을 지불합니다.

 

 

주차는 계약할 때 세입자의 차량번호를 받으시고 자리를 지정해 주거나 세입자의 차량이 주로 주차되는 시간을 여쭤보고 그 시간에 맞춰서 건물 앞 현관에 적는 방법이 있습니다. 이렇게 적어놓으면 다른 세입자들이 그 시간을 보고 알아서 차를 주차할 수 있게 하는 것입니다. 

 

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< 하자 보수 문제 >

 

 

신축 건물을 사신 분은 해당 건물을 건축한 건설회사에 직접 가셔서 하자 보수 기간이나 하자 보수가 되는 범위를 명확하게 알고 매수를 하셔야 합니다.

 

 

구축 건물을 매수하시는 분은 매도인과 계약서를 작성할 때 하자 보수 문제가 발생했을 때 처리 방법을 특약에 명확하게 적어야 합니다.

 

 

살다 보면 전등이 나가고, 화장실 물이 안 나오고, 보일러가 망가지는 등 자질구레한 수리 문제가 발생합니다.

 

 

저는 손재주가 없어서 매번 업체를 불러서 출장비를 주고 해결하다가 이제는 공구세트를 하나 구입해서 작은 문제는 유튜브에 검색해서 직접 수리하고 있습니다.

 

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< 세입자 문제 >

 

 

좋은 세입자만 있다면 스트레스받을 일이 없습니다, 문제는 나쁜 세입자가 간혹 있는데 이 한 사람 때문에 상가 주택을 구매한 게 후회가 될 때가 있습니다.

 

 

전 월세를 받으려고 그 사람이 다니는 회사까지 찾아간 적이 있습니다, 내가 임대인인지 사채업자인지 정말 짜증이 났습니다.

 

 

현실적으로 해결할 수 있는 방법은 명도소송밖에 없으며 그래도 경각심을 줘야 하니 특약이라고 꼼꼼하게 적는 게 좋습니다.

 

 

제가 대표적으로 부동산에 부탁하는 특약은 소음 관련 특약, 반려동물, 동거인, 분리수거, 도배와 장판이 훼손됐을 때 특약 정도가 있습니다.

 

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< 맺음말 >

 

오늘은 상가주택 구매 후 신경을 써야 할 부분에 대해서 제 개인적인 경험을 바탕으로 말씀드렸습니다.

 

 

상가주택은 월세를 받는 건 참 좋지만 생각하는 것보다 신경 쓸 일이 많아서 나이가 많으신 분은 구매하시지 않았으면 좋겠습니다