부동산 투자 흐름이 정답이다, 아파트 투자 필독서

안녕하세요 히마코입니다.

 

오늘 포스팅 주제는 부동산 투자, 흐름이 정답이라는 책에 대해서 말씀드리려고 합니다.

 

이 책의 주된 내용은 아파트 시장의 흐름에 대해서 집중적으로 얘기를 하고 있습니다.

 

아파트 투자에 관심이 있는 분이라면 필독하시면 좋습니다.

 

그럼 시작하겠습니다.

 

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< 저자 소개 >

 

저자는 김수현이라는 분입니다.

 

 

블로그를 운영하고 계시는 분이며 평소에 분석하고 디자인하는 것을 좋아하신다고 소개하고 있는데 이 책을 읽어보시면 분석을 좋아하시는 걸 바로 알 수 있습니다.

 

 

각 지역별 아파트를 굉장히 디테일하게 정리하신 걸 책에서 보여주시며 이걸 독자에게 꼭 해보라고 추천을 하셔서 저 역시 관심 있는 지역을 해봤는데 굉장히 오랜 시간이 걸렸습니다.

 

 

오랜 시간이 걸린 만큼 입주량이나 금액의 변화를 자세하게 알 수 있어서 정말 많은 도움이 됐습니다.

 

 

아파트, 단독주택, 경매, 택지 등 다수의 투자 경험이 있다고 하시고 이 책에서는 아파트 흐름에 대해서 집중적으로 얘기하고 있습니다.

 

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< 1장 시장 흐름을 잡으면 부동산이 보인다 >

 

공급물량의 변화가 가장 기본이며, 정부에서 발표하는 부동산 정책, 세계 경제 상황이 부동산 가격에 영향을 미친다고 얘기하고 있으며 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것이 공급물량이라고 얘기하고 있습니다.

 

 

저 역시 이 말에 적극 공감합니다.

 

 

이 파트에서는 매매가격이 하락하면서 전세가격이 상승하는 장은 조정기 시장이라고 얘기하는 등 매매가격이 어떻게 변하고 전세가격이 어떤 식으로 반응하는지에 따라서 불황기, 실수요장, 가수요장, 침체기 등을 얘기합니다.

 

 

결국 부동산 투자를 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 시장에 공급되는 아파트물량을 분석해 보는 것이라고 다시 한번 강조하고 있습니다.

 

 

예전에는 아파트 입주 물량이나 예정물량, 분양예정물량 등을 직접 조사를 해야 했지만 요즘은 아파트 관련 앱들이 워낙 많아서 거기만 들어가도 각 지역의 공급물량, 필요수요량, 분양가 등 한눈에 파악할 수 있습니다.

 

 

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< 2장 가격은 물량에 지배된다 >

 

서울, 경기도, 부산, 대구 등 각 지역의 입주물량과 매매가격을 차트와 도표로 보여주는 파트입니다.

 

 

이 파트의 차트나 도표를 모두 올릴 수는 없기 때문에 유용한 내용만 정리해서 말씀드리겠습니다.

 

 

입주 물량이 증가하거나 감소한다고 매매가격에 바로 영향을 미치는 것은 아니며 어느 정도 시차를 두고 입주물량이 매매 가격에 영향을 주었다는 것을 차트로 말해줍니다.

 

 

공급이 수요보다 부족할 경우 바로 가격이 반응하는 것이 아니라 몇 년간의 공급부족 현상이 지속된 후 매매 가격이 반응했다는 것을 도표로 보여줍니다.

 

 

각 정부에서 여태까지 펼친 정책을 표로 쉽게 정리했으며 결론은 규제를 했을 때는 아파트 가격이 올라가고 완화를 했을 때는 떨어지는 것을 보여줍니다.

 

 

금리의 변화만으로는 시장 상황을 판단하는 것을 금물이라고 말하고 단 대출금리의 상승이 수익률에는 즉각 반응해서 영향을 미친다고 얘기하고 있습니다.

 

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< 3장 시장 흐름 변화의 시그널 >

 

전세는 실거주 수요의 바로미터이기 때문에 전세 가격에 따라서 매매가격이 변하는 포인트만 포착하면 투자의 타이밍을 잡을 수 있다고 말하고 있습니다.

 

 

저 역시 우리나라는 전세와 선분양이라는 제도가 있어서 아파트 사이클이 생긴다고 믿고 있기 때문에 전세 가격을 체크하는 것을 중요한 요소라고 생각을 합니다.

 

 

입주 물량이 감소하면 시장에 가장 먼저 반응하는 것이 전세수요입니다.

 

 

전세는 실거주이기 때문에 전세로 들어가려는 사람이 많으면 많을수록 전세가격은 올라갑니다

 

 

전세 가격이 올라가면 아파트 매매가격과 별 차이가 없게 됩니다. 그 순간 전세 수요가 갑자기 매매 수요로 변하고 공급이 부족한 시장은 매매가격이 상승할 수밖에 없다고 얘기하고 있습니다.

 

 

이런 이유 때문에 입주물량을 체크하는 것이 필수고 거기에 전세가격 추이까지 보라고 말하는 것 같습니다.

 

 

요즘 뉴스에 미분양이 많이 뜨고 있습니다.

 

 

미분양이 되면 시장이 어떤 식으로 변화되는지도 말해주고 있습니다.

 

 

아파트가 준공 때까지 분양이 안되면 악성미분양재고입니다. 그래서 분양가를 할인하게 되고 할인분양을 하면 주변에 있던 기존 아파트도 영향을 받을 수밖에 없습니다 

 

 

또한 미분양 아파트 물량이 많아질수록 건설사에서는 신규 아파트 공급 계획을 줄이기 때문에 이러한 시기가 길어질수록 아파트 공급량은 감소하게 될 수밖에 없습니다.

 

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< 4장 부동산 흐름, 미래 공급량 예측으로 끝내자 >

 

이 파트에서는 신규 분양물량, 인허가 및 착공실적을 찾는 법, 재개발 및 재건축 현황을 알 수 있는 방법, 택지지구 물량을 찾는 법에 대해서 얘기하고 있으며 각종 사이트 및 눈 여겨봐야 하는 지표를 설명해주고 있어서 제가 따로 요약할 내용은 없습니다.

 

 

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< 5장 투자 지역 선정과 분석하기 >

 

투자 유망 지역을 찾을 때는 우선 물량이 부족해지는 지역을 찾으라고 말합니다.

 

 

저는 여기에 살을 붙여서 그 지역 일자리 수 까지 보라고 말씀을 드리고 싶습니다.

 

 

또한 투자를 하기 전 반드시 정보를 수집하고 정리해서 나만의 투자 기준을 세워야 한다고 말하고 있습니다.

 

 

정말 좋은 말입니다, 무지성 투자는 망하는 지름길입니다.

 

 

나머지 내용들에서는 각 지역의 물량 및 학군에 대해서 얘기하고 있어서 생략하고 하나만 더 말씀드리겠습니다.

 

 

입주물량이 많은 곳은 피해야 합니다.

 

 

이유는 간단합니다 한꺼번에 모두 입주를 하기 때문에 경쟁자가 엄청 많아지기 때문입니다.

 

 

이런 곳은 아무리 공급이 부족한 곳이라도 비슷한 아파트가 한꺼번에 공급이 된다면 투자 가치가 하락하기 때문입니다.

 

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< 맺음말 >

 

오늘은 부동산 투자 흐름이 정답이다라는 책에 대해서 소개를 했습니다.

 

궁금하신 점은 댓글 남겨주세요