현재 전세를 구하시는 분은 필독 해주세요!

안녕하세요 히마코입니다.

 

오늘 포스팅 주제는 전세를 구하시는 분께 많은 도움이 될 수 있는 내용이라고 생각합니다.

 

보통 전세를 구하실 때 아파트, 빌라, 다가구주택 유형이 있는데 이 세 가지 모두 중요한 내용을 말씀드리겠습니다.

 

전세를 구할 때 가장 중요한 것은 집 구조, 방향, 금액이 아닙니다.

 

제일 중요한 건 바로 안전입니다.

 

여기서 안전이란 내가 나중에 퇴실할 때 돈을 제대로 받을 수 있는지 여부입니다.

 

하지만 오늘 제가 말씀드리는 기준 또한 100% 안전하지는 않습니다, 그 이유는 임대인의 국세, 지방세 체납 내역등을 확인하는 게 현실적으로 쉽지 않기 때문입니다.

 

오늘 제 포스팅은 전세를 구할 때 꼭 알아야하는 기본 중에 기본이라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.

 

시작하겠습니다.

 

 

< 아파트 >

 

아파트의 경우 대부분 융자가 없는 분들이 전세 세입자를 받습니다.

 

우리가 흔히 말하는 갭투자이죠 

 

여기서 중요한 건 흐름입니다.

 

대세 상승기 때는 아파트 매매가가 하루가 다르게 올라가고 그에 따라 전세금액도 올라가기 때문에 크게 문제가 없습니다.

 

하지만 하락기는 상황이 다르죠 하락기 또한 2가지 종류가 있습니다.

 

첫 번째는 매매가는 떨어지지만 실수요가 많아서 전세가는 떨어지지 않는 하락기가 있는데 이때는 전세 문제가 크게 발생하지 않습니다.

 

두 번째는 매매가와 전세가가 동시에 떨어지는 하락기입니다, 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 전세 대출받는 것도 부담스럽기 때문에 전세 수요도 예전만큼 많지 않죠 이때는 가장 중요한 게 입지가 좋은 아파트를 선택하셔야 합니다. 입지가 좋은 아파트의 경우 아무리 금리가 올라도 실수요가 뒷받침해 주기 때문에 다른 곳보다 전세가가 많이 떨어지지 않기 때문입니다.

 

 

< 빌라 >

 

요즘 가장 문제가 많은 게 바로 빌라입니다.

 

빌라는 아무리 융자가 없어도 방 하나하나가 소유주가 다르기 때문에 덩어리가 상가주택이나 다가구주택 보다 작습니다, 그렇기 때문에 경매에 넘어가는 경우도 훨씬 많습니다.

 

빌라 전세 매물을 구할 때는 가장 중요한 게 중개사가 말하는 시세를 믿지 말고 밸류맵이나 디스코 앱에 들어가셔서 그 주변에 실제로 거래된 매매금액이나 경매낙찰가를 보시는 게 정말 중요합니다.

 

다시 한번 말씀드립니다, 중개사 말만 무조건 믿지 말고 실거래가 꼭 확인하셔야 합니다.

 

그래야 나중에 빌라가 경매에 넘어갔을 때 얼마 정도 받는지 예상할 수 있고 내 전세가 깡통인지 아닌지 판단할 수 있습니다.

 

제가 생각하는 기준은 빌라 매매가의 60~70%가 전세가가 되어야 그나마 안전하다고 판단합니다.

 

 

< 상가주택, 다가구 주택 >

 

 상가주택이나 다가구주택은 빌라와는 다른 개념입니다.

 

빌라의 경우 방 호실 하나하나 주인이 다른 거라면 상가주택이나 다가구주택은 건물 통째로 한 명이 주인입니다.

 

그렇기 때문에 덩어리가 굉장히 큽니다.

 

여기서 봐야 할 점은 건물의 시세, 융자, 선순위 전세입니다.

 

아래 계산식대로 해서 남는 금액이 내가 경매에 넘어갔을 때 받을 수 있는 돈의 범위입니다.

 

( 건물 시세 x 70% ) - 융자금액 - 선순위전세금

 

건물 시세에 70%를 곱하는 이유는 경매가 한번 유찰될 수 있기 때문에 보수적으로 70%를 잡았습니다.

 

 이제 예를 들어보겠습니다.

 

구하려는 방의 전세금이 7천만 원, 건물 시세 12억, 융자 8억 선순위 전세 세입자는 없는 상황

 

( 12억 x 70% ) = 8억 4천만 원

 

8억 4천만 원 - 융자 8억 = 남은 금액 4천만 원 

 

남은 금액은 4천만 원인데 전세금 7천만 원입니다.

 

이런 주택은 깡통주택입니다, 절대 전세로 들어가시면 안 됩니다.

 

 

다음 예입니다.

 

구하려는 방 전세 6천만 원, 건물 시세 10억, 융자 2억, 선순위 전세 세입자 6천2명 

 

시세 10억 x 70% = 7억 원

 

7억 원 - 융자 2억 원 - 선순위 전세금 1억 2천만 원 = 3억 8천만 원 

 

이렇게 다 뺐을 때 3억 8천만 원이 남고 내가 구하는 전세방 6천만 원 보다 훨씬 큰 금액이 남습니다.

 

이런 집은 안전하다고 판단을 합니다.

 

 

결론 말씀드리겠습니다, 중개사를 통해서 거래를 할 때도 건물 시세, 융자, 선순위 전세 세입자 금액이랑 몇 명 있는지 꼭 물어봐서 아래 계산식대로 계산을 해보시면 됩니다.

 

중개사가 건물 시세를 뻥튀기할 수 있으니 디스코, 밸류맵을 통해서 주변 건물 시세 꼭 확인하셔야 합니다.

 

< 맺음말 >

 

오늘은 전세를 구할 때 꼭 알아야 하는 내용에 대해서 말씀드렸습니다.

 

전세를 구하시는 분께 많은 도움이 됐으면 좋겠습니다.

 

다음에도 유익한 내용으로 포스팅하겠습니다.